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欠债26000亿元!融资渠道正在关闭 房企巨头:“ 发布时间:2019-11-18

  【欠债26000亿元!融资渠道正在关闭 房企巨头:“我要缓缓”】房企的2019年中报正在传达一个信号:现金流就是生命、回款高于一切。据数据统计A股已披露半年报的86家上市房企,截止到2019上半年,有息负债合计高达2.67万亿元,其中A股上市房企中,有息负债超500亿的房企有14家。(全景网)

  2019年中报业绩披露渐入尾声,房企巨头的财报历来是市场关注的重点。截止8月28日,TOP10房企巨头的2019上半年财报悉数出炉:

  2019年1-6月,上述15家上市房企的总营收达12954亿元,较去年同期继续增长16%,归母净利润增幅为10%。

  众所周知,行业的营收、净利润具有滞后性,2019上半年的业绩是由前几年销售结转而来。依赖于前几年销售规模的狂飙猛进,2019上半年标杆房企的营收和净利依然保持了强劲的增速。

  而更具有行业风向标意义的是,各大房企财报中的负债、现金流、预收账款……正在传达一个信号:加快销售、加快回款,注重现金流将是房企未来的生存法则。

  随着企业的2019半年报陆续披露,备受市场关注的负债情况,也渐渐浮出水面。

  (1)已披露2018年半年报的A股上市房企中,平均资产负债率达65%,较2019年年初有所下降;

  总资产超500亿的上市房企中,排名前列的房企总债务的绝对值,堪称天文数字:

  截止6月30日,万科的总负债达13445亿元,较年初继续上升516亿元,资产负债率达85.26%。

  但值得一提的是,在预售卖房的规则下,各大房企的总负债中包含了预收账款,因此总资产负债率的参考价值有限。

  而有息负债(短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券)则是房企必须要偿还的债务,且伴随着利息成本。

  据数据统计A股已披露半年报的86家上市房企,截止到2019上半年,有息负债合计高达2.67万亿元,其中A股上市房企中,有息负债超500亿的房企有14家:

  值得一提的是,2019年开始,中国房企正式进入第一个债务偿还的高峰期,上半年房企密集还债,所有房企的总有息负债大概率较年初有所会下降。

  从房企发布的财报亦可以窥得一二,2019年上半年,大多房企都在有意调整负债结构,增强短期偿债能力。

  (000671)的2019年中报显示,截至6月份,短期借款为79亿元,长期借款为598亿元;2018年6月的短期借款为131亿元,长期借款为595亿元,短债比例明显缩小;

  然而,据原始数据统计,2018-2021年相关债券合计到期金额超过1万亿元,未来偿债压力仍在。

  旭辉集团在2019半年报中坦言,中国房地产开发商的融资市场明显收紧,境内外融资渠道限制增加,债务融资挑战重重。

  2019下半年以来,房地产企业融资的各大渠道正在关闭,已是残酷的现实。如果一旦房子销售不能及时带来现金流,到期的巨额债务无疑将拉响警报。

  2019半年报透露:2大龙头房企—万科、,已经非常坚决地促销售、抓回款、控制拿地、降低周转速度。

  数据显示,万科于2019上半年实现经营性现金流净额回正,为88.6亿元,2018年同期则为 -42.55亿元;2019年上半年的经营性现金流净额也由负转正。

  值得一提的是,房企的经营性现金流净额主要由:经营性现金流入(销售回款)减去经营性现金流出(买地、工资、税金等)而得到。

  由此可见,经营性现金流净额转正,必须在增加销售、回款的同时,控制拿地的节奏。

  随着房企融资不断收紧、且短时间内不会大幅放松,房企愈发注重现金流管理、控制拿地节奏,“现金为王”正在成为诸多房企高管的共识。

  集团执行副总裁吴建斌表示,“在现阶段,房企要渡过当前的难关,必须把握现金为王,先解决水池里有没有活水,规模、利润在这个时候不重要。”

  执行董事兼首席财务官林戈于中期业绩说明会中直言,整个管理层都在灌输现金流安全的意识。

  8月初,富力传出下半年暂停拿地的消息。融创董事会主席兼执行董事孙宏斌甚至表示,2019下半年基本没有拿地指标。

  令所有房企将现金流置于首位的背景是,2019下半年以来,房地产企业融资的各大渠道正在关闭:

  7月30日,中央政治局会议再提“房住不炒”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”;

  7月31日晚间,央行直接“点名”房地产行业占用了较多的信贷资源,旨在引导商业转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放。

  同时,2019年上半年为房地产“输血”5000亿的房地产信托融资渠道,亦被按下暂停键。

  在外部融资收紧的大背景下,快速销售、快速回款成为房企过冬最重要的“粮草”来源。

  因此可以看到的是,2019年各大房企的中期业绩会中出现频率最高的词便是:回款,几乎每家房企都在强调:

  8月21日,万科中期业绩会,万科执行副总裁张旭表示,坚持快速销售,积极回款。万科要求新开盘要去化60%以上。

  的执行董事兼首席财务官林戈表示,2019下半年只有在市场上拿到的钱,才最真实。

  总裁莫斌表示,2019年将销售回款率作为考核指标,上半年权益销售回款率达94%。

  作为行业三巨头的碧桂园、恒大,2019年上半年销售金额全部出现了负增长,分别为-2.8%、-5.5%。

  在如此背景下,为了加速销售、加速回款,抢先发起7.8折全面降价促销,打响降价第一枪。

  8月20日,推出“全国532楼盘,闪购7.8折”,全员营销优惠升级的促销活动。在8月20日至10月8日期间,通过恒房通推荐购房均享特殊优惠,且每日推出不定量的特价房。

  在8月22日雅居乐的中期业绩会上,雅居乐副总裁王海洋谈及降价问题时答道,雅居乐会结合市场情况进行局部的价格调整。

  他表示雅居乐下半年将有20多个新项目开盘,开盘时可能会有销售刺激手段,但整体来说不会大范围降价。

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